Kiracının kirayı ödememesi veya eksik ödemesi mülk sahibine kiracıyı çıkarma hakkı verir. Ancak bu hak kendiliğinden doğmaz. Tahliye davası açabilmek için kiracıya ödenmeyen kira bedelleri için yazılı ihtar göndermek ve verilen süre içinde ödenmediği takdirde tahliye davası açılacağını bildirmek gerekir.

Yazılı ihtar nasıl olmalı? Kiracıya gönderilecek yazılı ihtar iki şekilde olabilir: 1- Noterden çekilecek ihtarname 2- Kira bedelleri için icra dairesinden yapılacak tahliye talepli icra takibi.

Noterden çekilecek ihtar, açılacak tahliye davası şartını sağlamakla birlikte kira alacağını tahsil etme imkanı sağlamaz. Tahliye talepli icra takibi ise hem tahliyeyi hem de ödenmeyen kira bedellerinin tahsilini sağlayacaktır. Eğer kira bedeli ödenmeden kiracının çıkması isteniyorsa, çoğu zaman noterden çekilen ihtar daha az masraflı olabilir. Bazen sorunlu kiracının bir an önce çıkması veya kiracının borca batık olması nedeniyle kira bedellerinin tahsil edilemeyeceğinin anlaşılması halinde mülk sahipleri kira bedelinin tahsilinden vazgeçip bir an önce tahliye isteyebilir.

Ödenmeyen veya eksik ödenen kiralar nedeniyle mülk sahibinin iki farklı şekilde tahliye davası açma hakkı doğar:

1. Temerrüt nedeniyle tahliye davası
2. Bir kira döneminde iki farklı haklı ihtar nedeniyle tahliye davası

Temerrüt nedeniyle tahliye davası nedir? Kiracıya yapılan yazılı ihtar kiracıya ulaştıktan sonra kiracı 30 gün içinde kira borcunu ödemelidir. Eğer bu süre içinde tamamını ödemezse temerrüt oluşur. Temerrüt, mülk sahibine DERHAL tahliye davası açma hakkı verir.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası nedir? Eğer yazılı ihtar kiracıya ulaştıktan sonra kiracı 30 gün içinde borcu öderse bu birinci haklı ihtar sayılır. Ancak başlı başına bir haklı ihtar kiracıyı tahliye etme hakkı vermez. Tahliye davası açmak için aynı kira döneminde kiracının tekrar kira ödememesi ve bu ödenmeyen kira bedeli için farklı bir ihtar yapılması gerekir. Aynı kira döneminde iki haklı ihtar, kira dönemi sonunda mülk sahibine tahliye davası açma hakkı verir.

İki haklı ihtar sayılması için:

1. İhtarda farklı aylara ait kira bedellerinin talep edilmesi,
2. İki ihtar arasında en az 30 gün süre olması,
3. İki ihtarın aynı kira dönemi içindeki kiralar için yapılmış olması,
4. İhtarda yazılı kira alacağının muaccel olmuş yani zamanının gelmiş olması,
5. İhtarda belirtilen kira bedelinin önceden ödenmemiş olması gerekir.

Mesela 1 Mart 2017 tarihli bir kira sözleşmesini ele alalım:

• Ödenmeyen Temmuz ve Ağustos kiraları için 15 Eylül 2017’de kiracıya tebliğ edilen icra takibi birinci haklı ihtardır. İki aylık kira bedeli için takip yapılsa, hatta kira bedelleri iki ayrı taleple istense bile iki farklı ihtar sayılmaz. Daha sonra ödenmeyen Eylül ayı kirası için yapılacak icra takibinin ikinci haklı ihtar sayılabilmesi için birinci takipten en az 30 gün sonra yapılması gerekir.
• Kiranın en geç ayın beşinde ödeneceği kararlaştırılmış ise, ayın 4’ünde gönderilen ihtar, kiracıya daha sonra ulaşsa ve kiracı halen kirayı ödememiş olsa dahi haklı ihtar sayılmaz.
• Ocak 2018 kirası için 10 Şubatta, Şubat 2018 kirası için 10 Mart’ta yapılan iki farklı ihtar arasında 30 gün olmadığı için iki farklı ihtar sayılmaz. İkinci ihtar 13 Mart’ta yapılırsa, aynı kira dönemindeki farklı aylara ait kiralar için 30 gün arayla yapıldığı için iki farklı ihtar sayılır.
• Şubat 2018 kirası için 7 Martta, Mart 2018 kirası için 10 Nisanda iki farklı ihtar çekilirse, ihtarlar arasında 30 gün olmasına ve farklı kira alacaklarına ait olmasına rağmen, kira alacağı aynı kira yılına ait kiralar hakkında yapılmadığı için tahliye hakkı vermez.
• Kiracı, icra takibi üzerine 7 gün içinde borca itiraz edebilir. Kira bedeli takipten önce ödenmiş olursa icra takibi, haklı ihtar sayılmaz.

Ödenmeyen kira bedellerini kiracımdan nasıl tahsil edebilirim? Ödenmeyen kira bedellerini tahsil etmenin tek yolu icra takibidir. İcra takibi ile kiracıdan ödenmeyen kira bedeli, işleyecek faiz ve icra masrafları talep edilebilir.

Kiracı tebligatı aldıktan sonra 7 gün içinde borca kısmen veya tamamen itiraz edebilir. Kiracı borca kısmen itiraz ederse, itiraz ettiği kısım için takip durur, kalanı 30 gün içinde ödemelidir. Kısmen itiraz edilen takip de haklı ihtar sayılır. Kiracı borca tamamen itiraz ederse takip tümüyle durur.

Takibin devamı için alacaklının itirazın iptali davası açması ve alacağını kanıtlaması gerekir.

Kiracı borca itiraz etmez ve 30 gün içinde borcunu ödemezse, kalanı için haciz işlemleri başlatılabilir. Kiracının gelirleri ve malvarlığı haczedilerek alacak tahsil edilir.

Kiracı borca itiraz ederse itirazın iptali davasının sonuçlanması beklenir. İtirazın iptali davasında alacaklı lehine karar çıktıktan sonra haciz işlemleri yapılabilir.