Kamulaştırma ve Kamulaştırmasız El Atma Davaları
Devlet Mülkünüzü Alıyorsa Adil Bedeli Alma Hakkınız Var: İzmir’de Kamulaştırma Hukuku
Kamulaştırma; devletin ya da belediyenin kamu yararı gerekçesiyle özel mülkiyete el koyma yetkisidir. Anayasal bir güvenceyle desteklenen bu yetki; aynı zamanda mülk sahibine gerçek ve güncel bedeli peşin alma hakkını da tanır. Ancak uygulamada belirlenen kamulaştırma bedeli; çoğunlukla taşınmazın gerçek piyasa değerinin önemli ölçüde altında kalır. İzmir’de metro güzergâhları, yol genişletme projeleri, köprülü kavşaklar ve kentsel dönüşüm alanlarının en yoğun biçimde kesiştiği Bornova, Konak ve Balçova’da kamulaştırma bedeline itiraz davaları; mülk sahiplerinin en değerli haklarından birini oluşturmaktadır.
Bornova’da kamulaştırma süreçleri nasıl işliyor?
Bornova; İzmir metrosunun genişleme hatları, şehirlerarası yol bağlantıları ve kentsel dönüşüm projelerinin çakıştığı bir ilçe olarak yoğun kamulaştırma faaliyetine sahne olmaktadır. Bu ilçede özellikle metro güzergâhı üzerinde kalan taşınmazların kamulaştırma bedellerinin belirlenmesinde; lokasyonun ticari potansiyeli, erişim avantajı ve gelecekteki değer artışının yeterince dikkate alınmadığı görülmektedir. Aynı zamanda Bornova’da kamulaştırmasız el atma vakaları da dikkat çekmektedir. İdare, resmi kamulaştırma işlemi tamamlanmadan taşınmaza fiilen el attığında mülk sahibi hem tazminat hem de el atmanın önlenmesi için ayrı bir hukuki süreç başlatmak zorunda kalabilmektedir.
Konak’ta kamulaştırmanın özgün boyutları
Konak’ta kamulaştırma süreçleri; tarihi kent dokusunun yenilenmesi, kıyı düzenlemeleri ve merkezi alanlardaki ulaşım projeleriyle doğrudan ilişkilidir. Bu ilçede belediye tarafından belirlenen kamulaştırma bedellerinin ticari gayrimenkuller için özellikle düşük tutulduğu görülmektedir. Üstelik Konak’ta işyeri işleten ya da kira geliri elde eden mülk sahipleri; sırf taşınmazın fiziki değerinin değil, yoksun kalınan kira geliri ve işletme kayıplarının da tazminata konu edilmesi gerektiğini bilmek durumundadır. Ayrıca bu ilçede acele kamulaştırma kararlarıyla kısa sürede taşınmaları istenen mülk sahipleri; itiraz sürelerini kaçırmamak için çok hızlı hareket etmek zorundadır.
Balçova’da hangi projeler kamulaştırma süreçlerini tetikliyor?
Balçova; termal turizm odaklı altyapı yatırımları, yol genişletme projeleri ve belediye hizmet alanlarının genişletilmesi nedeniyle son yıllarda kamulaştırma işlemlerinin hız kazandığı bir ilçedir. Bu ilçede özellikle tarımsal niteliği korumakla birlikte konut ve ticari kullanım potansiyeli taşıyan arazilerin kamulaştırma bedellerinin gerçek değerin çok altında belirlenmesi; mülk sahiplerini hak arama yoluna itmektedir. Balçova’da ayrıca kamulaştırma amacından farklı biçimde kullanılan taşınmazların eski sahipleri tarafından geri alınması talepleri de bu alandaki hukuki süreçlerin bir diğer boyutunu oluşturmaktadır.
Kamulaştırmayla karşılaşan mülk sahiplerinin en büyük endişeleri
Belirlenen bedelin gerçek piyasa değerini yansıtmadığını bilmek ama nasıl itiraz edeceğini bilmemek bu süreçte en yaygın çaresizlik duygusudur.
Buna ek olarak itiraz sürelerinin ne kadar olduğu ve kaçırılırsa ne olacağı belirsizliği, kamulaştırmanın hukuka aykırı bir gerekçeye dayandığından şüphelenmek ama bunu nasıl kanıtlayacağını bilmemek, taşınmazın yalnızca bir bölümünün kamulaştırılması hâlinde geri kalan kısmın değer kaybından kimin sorumlu olduğu sorusu ve acele kamulaştırma kararıyla tanınan kısa sürenin baskısı altında hatalı kararlar almak bu alandaki başlıca kaygılar arasındadır.
Devlet bedel ödemeden taşınmazınıza el atmışsa ya da düşük bedel teklif ettiyse hukuki yol her zaman açıktır.
Kamulaştırma; anayasal güvence altındaki mülkiyet hakkının istisnai biçimde kısıtlandığı, devletin bireyden taşınmazını bedeli karşılığında aldığı bir süreçtir. Ancak uygulamada iki temel sorun kronikleşmiştir: İdare ya taşınmazın gerçek değerinin çok altında bir bedel teklif eder, ya da hiç kamulaştırma yapmadan taşınmaza fiilen ya da hukuken el atar.
Yargıtay’ın 15 Aralık 2010 tarihinde verdiği devrim niteliğindeki kararla hukuki el atma kavramı tanımlanmış; taşınmazın uzun yıllar programa alınmayan imar planı nedeniyle fiilen kullanılmaması durumunda idarenin pasif kalması ve herhangi bir işlem yapmamasının da kamulaştırmasız el atma olgusunun varlığı için yeterli olduğu kabul edilmiştir.
Bu nedenle kamulaştırmasız el atma durumlarında idare aleyhine tazminat veya el atmanın önlenmesi talebiyle hukuki yollara başvurulabilmesi için kural olarak hak düşürücü süre veya zamanaşımı süresi öngörülmemiştir. Tapunuz üzerindeki mülkiyet hakkı devam ettiği sürece dava açma hakkınız da devam eder.
Ateşkan Hukuk & Danışmanlık olarak İzmir’de; kamulaştırma bedel artırımından fiili ve hukuki el atma tazminatına, acele kamulaştırma itirazından AİHM başvurusuna kadar mülkiyet hakkının tüm boyutlarında uzman danışmanlık ve mahkeme temsili sunuyoruz.
2021-2025 Yargıtay Kararlarıyla Değişen Hukuki Tablo
Hukuki El Atma Davası Artık Asliye Hukuk Mahkemesinde
YHGK, 07.10.2021, E.2017/5-3114, K.2021/1190 kararı; hukuki el atma (imar kısıtlaması) iddiasına dayalı kamulaştırmasız el atma davasının adli yargıda görülmesi gerektiğine hükmederek görevli mahkeme konusundaki geleneksel ayrımı değiştiren güncel ve önemli bir karardır.
Bu değişiklik son derece kritiktir. İdare mahkemelerinin, Anayasa ve İYUK gereği, idareyi mülkiyetin devrini sağlayacak şekilde tescil kararı verememesi nedeniyle davacı, tazminat alsa bile taşınmazın mülkiyeti kendisinde kalmaya devam ediyor ve hukuki belirsizlik sürüyordu. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, bu pratik sorunu gidermek amacıyla hukuki el atma davalarında da Adli Yargının görevli olduğuna karar vermeye başlamıştır.
İmar Planında Uzun Yıllar Kamulaştırılmayan Taşınmazda Tazminat Hakkı
YHGK, 31.01.2024, E.2022/5-56, K.2024/36 kararı; uzun yıllar programa alınmayan imar planının fiilen hayata geçirilmemesi nedeniyle idare tarafından kamulaştırmasız el atma olgusunun gerçekleştiğini teyit eden en güncel emsal kararlardan biridir.
Taşınmazınız imar planında yol, park, okul veya yeşil alan olarak ayrılmış ve yıllarca kamulaştırılmamışsa; imar planlarında kamuya tahsis edilen taşınmazların, imar planının kesinleşmesinden itibaren üç ay içinde hazırlanan imar programlarına dahil edilmemesi ve beş yıl içinde tahsis amacına uygun olarak kamulaştırılmaması halinde tapu maliklerinin bu davayı açma hakkı bulunmaktadır.
Kesinleşmeden İcraya Koyma İmkânı
Kamulaştırma Kanunu Geçici Madde 14’te kamulaştırmasız el atma davasında hükmedilen tazminatın elde edilebilmesi için kararın kesinleşmesinin şart olduğu düzenlenmişti. Ancak Anayasa Mahkemesi, 2021 yılında bu hükmü iptal etmiştir. Dolayısıyla artık kamulaştırmasız el atma davasında hükmedilen tazminat bedeli, kararın kesinleşmesinin beklenmesine gerek olmaksızın idari başvuru sonrası icra takibine konu edilebilecektir.
Bedel Tespitinde Dava Tarihi Esas Alınır
Bedel tespitinde esas alınacak tarih, idarenin taşınmaza fiilen el attığı tarih değil, malikin bu duruma razı olarak mülkiyetin devri karşılığında bedelini istediği, yani davanın açıldığı tarihtir. Değerleme, taşınmazın el atma tarihindeki fiziki vasıfları dikkate alınarak, dava tarihindeki güncel rayiç bedeller üzerinden yapılır. Bu ilke, idarenin kendi hukuka aykırı eyleminden ve gecikmesinden kaynaklanan enflasyonist kayıpların malike yükletilmesini önler.
Maktu Harç Uygulaması
16 Kasım 2022 tarihinde Kamulaştırma Kanunu’na Ek 4. Madde eklenerek açılan davalarda verilen bedel ve tazminat kararlarına ilişkin mahkeme ve icra harçlarının maktu olarak belirleneceği hüküm altına alınmıştır. Bu düzenleme yüksek değerli taşınmazlarda dava maliyetini önemli ölçüde azaltmaktadır.
Hangi Durumda Hangi Dava Açılır?
Fiili El Atma — Asliye Hukuk Mahkemesi
Fiili el atma; idarenin mülkiyeti bir özel hukuk tüzel kişisi veya gerçek kişiye ait olan taşınmazı, bilerek veya bilmeyerek yasal düzenlemelere uygun bir kamulaştırma süreci yürütmeksizin ve bedelini ödemeksizin kullanması, yani taşınmaza zilyet olmasıdır.
Bedelin tahsili davası, 04.11.1983’ten sonraki bir tarihte hukuka aykırı şekilde taşınmazına el atan idareye taşınmazın mülkiyetinin devredilmesine rıza göstererek karşılığında taşınmazın bedelini talep eden malik tarafından açılabilen bir dava türüdür. Mülkiyet hakkına dayanan bu davada zamanaşımı söz konusu değildir.
Hukuki El Atma — Asliye Hukuk Mahkemesi (2021 Sonrası)
Hukuki el atma davası, idarenin özel mülkiyete tabi taşınmazı kamusal alana tabi tutması, ancak buna dair imar planını uzun yıllar boyunca hayata geçirmeyerek taşınmazın atıl kalmasına yol açmış olduğu dava türüdür.
Hukuki el atma halinde, mülkiyet taşınmaz malikinin üzerinde kalmaya devam etmekte olsa da malikin mülkiyet hakkı hem içerik hem de süre açısından kullanılamaz hale getirilmektedir.
El Atmanın Önlenmesi Davası
Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararında malike kamulaştırmasız el atma nedeniyle iki seçimlik hak tanınmıştır: birincisi müdahalenin önlenmesi davası, diğeri ise taşınmazın idareye devrine rıza göstererek bedelin tahsili davasıdır.
Ecrimisil Davası
Ecrimisil davası haksız işgal nedeniyle malikin işgalciden uğramış olduğu zararın tazminini talep ettiği bir davadır. Ecrimisil taleplerinde 5 yıllık zamanaşımı söz konusu olup dava tarihinden itibaren geriye dönük ancak 5 yıllık zaman dilimi için ecrimisil talep edilebilecektir.
Kamulaştırma Bedel Artırım Davası
İdare tarafından belirlenen kamulaştırma bedelinin gerçek piyasa değerinin çok altında olduğu durumlarda asliye hukuk mahkemesinde bedel artırım davası açılabilir. Uzlaşmanın sağlanamamasından itibaren üç ay içinde dava açılması zorunludur.
Kamulaştırma Davalarında Sunduğumuz Hizmetler
Hizmetin kapsamı ve sunduğu faydalar
- Kamulaştırma tebligatı alındığı andan itibaren süre ve hak kayıpları gözetilerek ivedi hukuki değerlendirme yapılır.
- İtiraz yolları ve gerçekçi beklentiler net biçimde aktarılır.
- Kamulaştırma bedelinin yetersizliği hâlinde bağımsız gayrimenkul değerleme raporu hazırlatılarak bedel artırım davası açılır.
- Bilirkişi sürecinde taşınmazın tüm değer unsurları eksiksiz biçimde savunulur.
- Kamulaştırmasız el atma durumlarında hem tazminat hem de el atmanın önlenmesi davaları eş zamanlı olarak yürütülür.
- Kamu yararı kararı ya da kamulaştırma işleminin hukuka aykırılığı söz konusuysa idare mahkemesinde iptal davası açılır.
- Taşınmazın kısmen kamulaştırılması hâlinde artık değer kaybının tazminat kapsamına alınması için gerekli hukuki adımlar atılır.
- Kamulaştırma amacında sapma yaşandığında taşınmazın eski malike iadesi için geri alma hakkı kullanılır.
Kamulaştırma; durdurulamayabilir. Ancak bedelin adil ve tam olarak ödenmesi; anayasal bir haktır ve bu hakkı kullanmak için tek bir itiraz süreniz vardır.
Kamulaştırma Bedel Artırım Davası
İdare tarafından belirlenen bedelin gerçek piyasa değerini yansıtmadığı durumlarda SPK lisanslı bağımsız değerleme raporu hazırlatılarak asliye hukuk mahkemesinde bedel artırım davası açılmaktadır. Emsal analizinin titizlikle yapılması; kıymet takdir komisyonunun düşük değerli ya da konum itibarıyla olumsuz emsal seçtiğinin belgelenmesi ve değer artırıcı unsurların — konum, ulaşım, imar durumu, altyapı — mahkemeye eksiksiz sunulması bu hizmetin temelini oluşturmaktadır.
Bilirkişi raporuna gerekçeli itiraz; yeniden bilirkişi atanması veya ek rapor talebi; faiz başlangıç tarihinin en erken tarihe çekilmesi için hukuki argüman geliştirilmesi de bu hizmet kapsamındadır.
Kamulaştırmasız Fiili El Atma Tazminat Davası
İdarenin taşınmazı kamulaştırma usullerine uymadan kullanması ve taşınmaza zilyet olması durumunda asliye hukuk mahkemesinde tazminat davası açılmaktadır. El atma tarihinin hava fotoğrafları, uydu görüntüleri, belediye kayıtları ve tanık beyanlarıyla belgelenmesi; taşınmazın dava tarihindeki gerçek değerinin bağımsız değerleme raporuyla tespit edilmesi; dava tarihinden itibaren yasal faiz, kararın kesinleşmesinden ödeme tarihine kadar ise kamu alacakları için öngörülen en yüksek faizin uygulatılması bu hizmetin kapsamındadır.
Hukuki El Atma Davası — İmar Kısıtlaması
YHGK’nın 2010 tarihli kararında idarenin imar planında kamusal alan olarak belirlediği taşınmazı kamulaştırmaması hali, kamulaştırmasız el atma kavramı kapsamında değerlendirilmiştir. İdarenin pasif ve suskun kalması, kamulaştırmasız el atma için yeterli kabul edilmiş olup ayrıca idarenin taşınmaza fiilen el atması koşulu aranmamıştır.
Taşınmazın imar planında yol, park, okul veya yeşil alan olarak ayrıldığının ve beş yıl içinde kamulaştırılmadığının belgelenmesi; değer kaybının bağımsız değerleme raporuyla tespiti; 2021 sonrası Yargıtay içtihadı doğrultusunda asliye hukuk mahkemesinde dava açılması bu hizmetin kapsamındadır.
El Atmanın Önlenmesi ve Ecrimisil
İdarenin taşınmazı işgal etmeye devam ettiği durumlarda el atmanın önlenmesi davasının ecrimisil talebiyle birlikte açılması; dava tarihinden itibaren geriye dönük 5 yıllık dönem için ecrimisil tazminatı talep edilmesi bu hizmetin kapsamındadır.
Acele Kamulaştırma
Cumhurbaşkanlığı kararnamesiyle alınan acele kamulaştırma kararlarında; bağımsız değerleme raporu hazırlatılarak mahkemece tespit edilen bedele itiraz edilmesi; kararın kamu yararı ve usul şartları bakımından hukuka uygunluğunun denetlenmesi; acil durumlarda ihtiyati tedbir talebiyle el koymanın gecikmesinin sağlanması bu hizmetin kapsamındadır.
Kamulaştırma Kararının İptali
Kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren 30 gün içinde idare mahkemesinde yürütmeyi durdurma talebiyle iptal davası açılması; gerçek bir kamu yararının bulunmadığının belgelenmesi; kamulaştırılan taşınmazın beş yıl içinde amacına özgülenmemesi halinde 2942 sayılı Kanun’un 23. maddesi kapsamında geri alma hakkının kullanılması bu hizmetin kapsamındadır.
AİHM ve Anayasa Mahkemesi Başvurusu
Anayasa Mahkemesi hukuki el atma işlemlerini mülkiyet hakkının ihlali olarak değerlendirmekte; kamu yararı gözetilmeyen veya kamulaştırma bedelinin tam ödenmediği işlemlerde iptal kararları verebilmektedir.
İç hukuk yollarının tükenmesinin ardından Anayasa Mahkemesi’ne bireysel başvuru dilekçesinin hazırlanması; kamulaştırma bedelinin yetersizliği, uzun süren yargılama ya da mülkiyet hakkının orantısız kısıtlanması gerekçesiyle tazminat talebi; AİHM’e 1 No’lu Protokol’ün 1. maddesi kapsamında başvuru hazırlanması bu hizmetin kapsamındadır.
Kamulaştırma Davalarında İzlenen Süreç
H3: İlk Değerlendirme — Dava Türü ve Strateji
Fiili el atma mı, hukuki el atma mı, kamulaştırma bedel artırımı mı; hangi dava türünün açılacağı ve hangi mahkemenin görevli olduğu somut olayın koşullarına göre belirlenmektedir. Fiili el atma davası asliye hukuk mahkemesinde, hukuki el atma davaları ise güncel Yargıtay içtihadıyla artık asliye hukuk mahkemesinde görülmektedir. Uzlaşma başvurusu zorunluluğunun olup olmadığı da bu aşamada netleştirilmektedir.
H3: Bağımsız Değerleme ve Delil Hazırlığı
SPK lisanslı bağımsız değerleme uzmanıyla koordineli biçimde taşınmazın gerçek piyasa değerinin tespiti; emsal taşınmaz araştırması; el atma tarihinin ve kapsamının hava fotoğrafı, uydu görüntüsü ve belediye kayıtlarıyla belgelenmesi.
H3: Dava Açılması ve Bilirkişi Süreci
Talepler — taşınmaz bedeli, faiz türü ve başlangıç tarihi, ecrimisil, yargılama giderleri ve vekâlet ücreti — dava dilekçesinde açık ve eksiksiz belirtilmelidir. Mahkeme taleple bağlıdır. Bilirkişi atanması, keşif günü koordinasyonu ve bilirkişi raporuna stratejik itiraz bu aşamanın kritik adımlarını oluşturmaktadır.
H3: Karar ve Tahsilat Kamulaştırmasız el atma davasında hükmedilen tazminat, kararın kesinleşmesinin beklenmesine gerek olmaksızın idari başvuru sonrası icra takibine konu edilebilecektir. İdarenin ödemeyi geciktirmesi halinde gecikme faizinin tahsili için icra takibi derhal başlatılmaktadır.
H2: Kamulaştırma ve Kamulaştırmasız El Atma Hakkında Sık Sorulan Sorular
H3: Kamulaştırmasız el atma davasında zamanaşımı var mı? Kamulaştırmasız el atma durumlarında idare aleyhine tazminat veya el atmanın önlenmesi talebiyle hukuki yollara başvurulabilmesi için kural olarak hak düşürücü süre veya zamanaşımı süresi öngörülmemiştir. Ancak ecrimisil taleplerinde 5 yıllık zamanaşımı uygulanmaktadır; dava tarihinden geriye dönük yalnızca 5 yıl için ecrimisil talep edilebilir.
H3: Taşınmazım imar planında park alanı olarak ayrıldı. Ne yapabilirim? İmar planlarında kamuya tahsis edilen taşınmazların, imar planının kesinleşmesinden itibaren üç ay içinde imar programlarına dahil edilmemesi ve beş yıl içinde kamulaştırılmaması halinde tapu malikleri tazminat davası açma hakkına sahiptir. YHGK’nın 31.01.2024 tarihli kararıyla bu hak teyit edilmiştir.
H3: Hukuki el atma davası hangi mahkemede açılır? YHGK’nın 07.10.2021 tarihli kararıyla hukuki el atma davalarında da Adli Yargının, yani Asliye Hukuk Mahkemesi’nin görevli olduğu kabul edilmeye başlanmıştır. Bu değişiklik öncesinde idare mahkemesi görevliydi; ancak idare mahkemesinin tescil kararı verememesi pratik sorunlar yaratıyordu.
H3: Kamulaştırma tazminatında faiz nasıl hesaplanır? Kamulaştırmasız el atma faiz türü kanuni (yasal) faizdir. Faiz başlangıcı dava tarihinden itibaren başlar. Kararın kesinleşmesinden ödeme tarihine kadar ise kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz işleyecektir. Bu iki faiz döneminin doğru uygulanması için dilekçede açıkça talep belirtilmesi gerekmektedir.
H3: Kamulaştırma bedelini almadan dava açmam gerekir mi? Hayır. Uzlaşma teklifini reddeden ya da uzlaşma davetine yanıt vermeyen malikin, uzlaşmazlık tutanağının düzenlenmesinden ya da davet süresinin sona ermesinden itibaren üç ay içinde tazminat davası açma hakkı bulunmaktadır.
H3: Yıllarca önce el atılan taşınmaz için dava açılabilir mi? 1956-1983 tarihleri arasında başlamış el atmalarda uzlaşma usulüne uyulmaması halinde dava dava şartı yokluğuyla reddedilebileceğinden bu tarih aralığındaki el atmalar için özel prosedürlerin eksiksiz uygulanması zorunludur. 1983 sonrası el atmalarda ise bedel davası için herhangi bir zamanaşımı uygulanmamaktadır.
H2: Hizmet Verdiğimiz Bölgeler
Bornova’daki ofisimizden İzmir’in tüm ilçelerinde ve Türkiye genelinde kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma davası danışmanlığı sunmaktayız.
H2: Taşınmazınızın gerçek değerini almak için doğru zaman şimdidir.
Kamulaştırma bedelinin gerçek değerin altında belirlenmesi, imar planında yıllarca kamulaştırılmayan taşınmaz ya da fiilen el atılan mülk — her durumda hukuki yol açıktır ve çoğu zaman zamanaşımı da işlememektedir.
Taşınmazınızın durumu, el atmanın türü ve talep edilebilecek maksimum tazminatı birlikte değerlendiriyoruz.
📞 Hukuki Değerlendirme için Arayın
Bornova’daki ofisimizden İzmir’in tüm ilçelerinde muris muvazaası, irade bozuklukları (hata, hile, korkutma), vekaletin kötüye kullanılması, aile konutu nedenine dayalı davalar başta olmak üzere her türlü tapu iptali ve tescili davasında kapsamlı hizmet sunuyoruz.
İzmir’deki Taşınmaz, Aile ve Miras Hukuku alanlarındaki sorunlarınız için
WhatsApp ya da E-posta yolu ile görüşme planlayabilirsiniz.
Ateşkan Hukuk Bürosu İletişim
Telefon: +90(544)2885280
WhatsApp: +90(544)2885280
E-posta: yusuf@ateskanhukuk.com
Adres: Kazımdirik Mah. 284. Sk. No:2 Folkart Time Ofis-2 girişi D:303 Bornova İzmir
Ateşkan Hukuk Bürosu Konumu ve yol tarifi
Görüşme planlayın
Görüşme planlamak için dilerseniz aşağıdaki formu doldurabilirsiniz.
Bilgileriniz gizli tutulacak, iletişim bilgileriniz sadece hukuki probleminiz ile ilgili olarak görüşmek için kullanılacaktır.