Tahliye Davaları: İhtiyaç Nedeniyle Tahliye
Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) m. 350 (Kiraya Verenin Gereksinimi) ve m. 351 (Yeni Malikin Gereksinimi) maddelerinde düzenlenen ihtiyaç nedeniyle tahliye, sadece konut ve çatılı işyerleri kiraları için bir tahliye nedenidir. Genel hükümlere veya ürün kirası hükümlerine tabi kira sözleşmeleri için uygulanmaz.
Mesela halı yıkama veya otopark olarak kiralanan bir arsa veya tarla için konut ve çatılı işyeri kira hükümleri uygulanamayacağı için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılamaz.
Tahliye için İhtiyacın Gerçek Samimi Zorunlu Olması
İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarının kabul edilebilmesi için en temel ve kritik şart, ileri sürülen gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olmasıdır.
Bu kriterler, kiracıyı koruma ilkesi çerçevesinde, kiraya verenin tahliye hakkını kötüye kullanarak kiracıyı keyfi sebeplerle veya sadece daha yüksek kira bedeli elde etmek amacıyla taşınmazdan çıkarmasını engellemeyi amaçlar. Bu ölçütler, aynı zamanda Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) m. 2’deki dürüstlük kuralı ile doğrudan bağlantılıdır.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Kriterleri
İhtiyaç iddiasında bulunan kişinin gereksiniminin mahkemece kabul edilebilmesi için şu üç temel kriterin bir arada ve sürekli olarak var olması gerekir:
Gerçeklik (Objektif Varlık)
İhtiyacın gerçek olması, ileri sürülen gereksinimin objektif olarak var olması gerektiğini ifade eder. Bu, hayali, soyut, yoruma açık veya ileride doğması muhtemel olan değil, somut delillere dayanarak mevcut bir durumu işaret etmelidir. Kiraya veren, bu ihtiyacın varlığını ispatlamakla yükümlüdür.
Samimiyet (Sübjektif ve Dürüst Niyet)
İhtiyacın samimi olması, kiraya verenin veya kanunda sayılan ihtiyaç sahibinin gereksinimini ileri sürerken dürüst niyetle hareket etmesi anlamına gelir. Kiraya veren, tahliye hakkını başka bir amaçla (örneğin kira bedelini yükseltmek) kullanmamalıdır. Örneğin, dava devam ederken kiralanan yerin satışa çıkarılması, gereksinimin samimi olmadığını göstererek davanın reddine neden olur.
Zorunluluk (Kullanma Mecburiyeti)
İhtiyacın zorunlu olması, kiraya verenin, kiralananı kullanmakta başka bir seçeneğinin veya makul bir alternatifinin olmaması anlamına gelir.
Süreklilik
Zorunluluk kriteri, ihtiyacın aynı zamanda sürekli (devamlılık arz eden) olması şartını da içerir. Devamlılık göstermeyen geçici ihtiyaçlar tahliye nedeni yapılamaz. Henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Ancak, ihtiyacın ileride kesin olarak doğacağı durumlarda tahliye davası kabul edilebilir.
İhtiyacın Devamı: İhtiyacın sadece davanın açıldığı tarihte var olması yeterli olmayıp, yargılama sırasında da devam etmesi gerekmektedir.
Bu kriterlerin somut olayda tarafların ekonomik, sosyal ve sağlık durumları göz önüne alınarak hakimin takdirine bırakıldığı belirtilmiştir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Yargıtay’ın Kriterleri ve Örnekler
Yargıtay, gereksinimin “gerçek, samimi ve zorunlu” olup olmadığını değerlendirirken çeşitli somut durumları incelemekte ve bunları genellikle kiraya veren lehine fiili karine olarak kabul etmektedir.
Kiraya Verenin Kirada Oturması
Kiraya verenin kendisinin kirada oturuyor olması, uygulamada ihtiyacın samimi ve zorunlu olduğu yönünde yeterli bir sebep olarak kabul edilmektedir. Kiraya verenin kirada oturması, ihtiyacın samimiyetine dair bir gösterge sayılabilir.
Kiraya Verenin Başka Taşınmazının Olması
Kiraya verenin veya yakınlarının adına kayıtlı başka bir taşınmazının (konutunun) bulunup bulunmadığı durumu mahkemece dikkate alınır. Eğer kiraya verene ait başka bir konut kullanılabilir hale gelmişse veya mevcutsa ve bu konutun kullanılması mümkünse, tahliye davası reddedilebilir.
Ancak kiraya verenin birden fazla taşınmazının bulunması tek başına davanın reddi sebebi olamaz. Mesela kiraya verenin üç farklı taşınmazı varsa, üçü de kirada ise, ihtiyacını karşılayacak biri için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Kiraya veren dava konusu taşınmazı tercih etmesindeki nedenleri ortaya koyarak samimiyetini ispatlayabilir.
Yazlık Ev İhtiyacı
Yargıtay, kiraya verenin yazlık ev ihtiyacı sebebiyle tahliye talep etmesini, gereksinim bakımından yeterli görmektedir. Ancak, TBK m. 352/3 kapsamında (kiracının konutunun olması sebebiyle tahliye) yazlık konutlar, daimi oturulan konutun bir uzantısı ve tamamlayıcısı olduğundan, bu hükmün yazlıklar için uygulanmayacağı kabul edilmektedir.
Yurt Dışından Kesin Dönüş
İhtiyaç iddiasında bulunan kişinin yurt dışından kesin dönüş yapmak istediğini ileri sürmesi halinde, güncel Yargıtay kararlarında, bu kişinin dönüş yaptığını veya yapmak üzere olduğunu somut delillerle (pasaport, Konsolosluk veya Maliye kayıtları vb.) ispatlaması gerektiği belirtilmiştir. Mahkeme, dava tarihinde yurt dışından kesin dönüş yapmış olma şartını aramamalıdır, aksi halde mülkiyet hakkı kısıtlanacaktır.
Yeni Evlenme veya Çocuk Sahibi Olma
Kiraya verenin yeni evlenmesi veya çocuğu olması sebebiyle mevcut konuta ihtiyaç duyması da gereksinimin zorunlu ve samimi olduğu kabul edilen durumlara örnek verilebilir. Yine reşit çocukların ayrı evde yaşama hakkı da Yargıtay tarafından gereksinim için yeterli bir sebep olarak görülmektedir.
Tüzel Kişilerde Gereksinim (İşyeri İhtiyacı)
Tüzel kişilerin (şirketler, vakıflar) konut (barınma) ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açması, barınma ihtiyacının gerçek kişilere özgü olması nedeniyle genellikle mümkün değildir. Tüzel kişilerin açtığı tahliye davaları, genellikle işyeri gereksinimi kapsamında değerlendirilir.
Ancak tüzel kişiler, ortaklarının, personelinin veya yöneticilerinin konut ihtiyacına dayanarak tahliye talebinde bulunamazlar.
İhtiyaç İddiasının Kötüye Kullanılmasının Yaptırımı
Gereksinim iddiasının samimi, gerçek ve zorunlu olmasının teminatı, Yeniden Kiralama Yasağı (TBK m. 355) hükmüdür.
- Kiraya veren, gereksinim sebebiyle kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı bir sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
- Yeni malik de TBK m. 351 uyarınca tahliye sağladığında bu yasağa tabidir.
- Bu yasağa aykırı davranılması halinde kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olur.
Bu tazminat yükümlülüğü, kiraya verenin gereksinim iddiasını kötüye kullanmasının önüne geçmeyi amaçlar. Kiracının tahliyeden sonra kiralananın yeniden kiraya verilip verilmediğini ispatlaması ise fiili durumda oldukça zor olabilmektedir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Dava Sürecindeki Değişimlerin Etkisi
Davanın açıldığı tarihte gereksinim mevcut olsa bile, dava devam ederken gereksinimin ortadan kalkması (örneğin kiralanan yerin satışa çıkarılması veya başka bir konutun kullanılabilir hale gelmesi) durumunda tahliye davası reddedilir.
İhtiyaç Sahipleri ve Kapsamın Genişletilmesi
İhtiyaç sahiplerinin kapsamı TBK m. 350’de kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu (çocuk ve torunlar) , üstsoyu (anne, baba, büyükanneler, büyükbabalar) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler olarak sayılmıştır. Kardeşlerin ihtiyacı, kiraya verenin ona bakmakla yükümlü olup olmamasına göre tahliye nedeni olur. TBK ile ihtiyaç sahibi kişilerin kapsamının genişletilmesi, ihtiyaç kavramının daha geniş yorumlanmasını zorunlu kılmıştır.
Tahliye Davasında İzlenecek Usul
Kiraya Verenin İhtiyacı (TBK 350)
İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında dava açma zamanı kira sözleşmesinin belirli süreli veya belirsiz süreli olmasına göre belirlenir.
- Sözleşme belirli süreli ise, belirli sözleşme süresinin dolmasından itibaren bir ay içinde arabuluculuğa başvurulmalı, anlaşamama halinde dava açılmalıdır.
- Sözleşme belirsiz süreli ise, her altı aylık dönem sonundan 3 ay önce kiracının elinde olacak bir ihtar göndermek şartıyla her altı aylık dönemi takip eden bir ay içinde dava açılabilir.
Dava açma süresi başlamadan arabuluculuk başvurusu yapılması halinde dava reddedilmektedir. Arabuluculukta süreler durur, anlaşamama halinde kalan süre işlemeye devam eder. Dava açma süresi bir aydır. Bu da hangi ayda başladığına bağlı olarak 28, 29, 30 veya 31 gün olabileceği anlamına gelir.
Örnek 1: 15.02.2021 tarihli ve 1 yıllık kira sözleşmesi söz konusu ise, her yıl 15 Şubat-14 Mart tarihleri arasında arabuluculuk başvurusu yapılabilir. Eğer arabuluculuk başvurusu 15 Şubattan önce veya 14 Marttan sonra yapılırsa, başvuru dava açma süresi içinde yapılmadığı için dava reddedilir. Arabuluculukta süreler durur, anlaşamama halinde kalan süre işler. Mesela 14 Martta arabuluculuk başvurusu yapılmışsa, anlaşmama tutanağının taraflarca imzalandığı gün dava açmak için son gün olur.
Örnek 2: 20.03.2023 tarihli ve belirsiz süreli kira sözleşmesi söz konusu ise, 20 Aralıktan önce kiracının elinde olacak ihtar sonrasında 20 Mart’tan itibaren, veya 20 Haziran’dan önce kiracının elinde olacak ihtar sonrasında 20 Eylül’den itibaren önce arabuluculuk başvurusu yapılır, sonra dava açılır.
Yeni Malikin İhtiyacı (TBK 351)
Yeni malikin iki seçeneği bulunmaktadır. Satın aldıktan sonra 1 ay içinde kiracının elinde olacak bir ihtar çekmek şartıyla 6 ay sonunda ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabileceği gibi yukarıdaki şekilde belirli kira sözleşmelerinde kira dönemi sonunda veya belirsiz süreli kira sözleşmelerinde her altı aylık dönem sonundan 3 ay önce kiracının elinde olacak bir ihtar göndermek şartıyla her altı aylık dönem sonunda dava açabilir.
Bu şekilde malik daha yakın olan tarihten faydalanabilir. Ancak,
- Satın aldıktan sonra 1 ay içinde kiracının elinde olacak bir ihtar çekmek şartıyla 6 ay sonunda tahliye talep ettikten sonra, bu tarihten daha önce olan sözleşme dönemi sonunda tahliye talep edilemez.
- İhtar satın aldıktan sonra 1 ay içinde kiracıya tebliğ edilememişse, 6 ay sonunda tahliye davası açılması halinde dava şartı yokluğundan dava reddedilir. Bu nedenle noterden tebliğ şerhi alınarak tebliğ tarihi ve tebligatın usulüne göre yapılıp yapılmadığı kontrol edilmelidir.
- Dava açma süresi olan 6 ay, ihtarın kiracıya tebliğ edilmesi ile değil, satın alma tarihi ile başlar.
Dava Açma Süresinin Uzaması (TBK 353)
Kiraya veren en geç dava açma süresi içinde kiracıya yazılı ihtar ile ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açacağını bildirerek dava açma süresini bir kira yılına uzatabilir.
İzmir’deki Tahliye Davalarında Tecrübeli Gayrimenkul Avukatı
Bornova, Bayraklı, Buca ve Karşıyaka’daki taşınmazlarınız için açacağınız kira alacağı ve tahliye davalarında konusunda İzmir’de konusunda uzman gayrimenkul avukatından destek almanız tahliye davası süreçlerinizi hızlandıracaktır.
Kiracı olarak size karşı açılacak tahliye davalarında haklarınızı bilmeniz ve doğru şekilde savunabilmeniz için İzmir gayrimenkul avukatından destek almanız yararlı olacaktır.
Bornova, Bayraklı ve Konak ilçelerinin buluştuğu bir noktada bulunan hukuk büromuzda İzmir’in tüm ilçelerinde tahliye davalarında kiraya veren veya kiracı müvekkillerimizin haklarını en iyi şekilde savunuyoruz.
Tahliye davaları ve diğer gayrimenkul davaları hakkında bize e-mail veya WhatsApp yolu ile ulaşabilirsiniz:
e-mail: yusuf@ateskanhukuk.com
WhatsApp: +90(544)288 5280